Contratto d’affitto Recesso anticipata del locatore

Ho dato in affitto un appartamento con un contratto 4 + 4. I primi quattro anni finiranno alla fine del 2021, posso fare disdetta e ritornare in possesso della casa?

Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di scioglierlo bonariamente con una risoluzione contrattuale anticipata. Se questo accordo non dovesse esserci è bene ricordare che, di norma, alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che una delle parti non abbia comunicato all’altra, almeno sei mesi prima della scadenza, la volontà di recedere a mezzo lettera raccomandata.
Il recesso del locatore è possibile solo nei casi espressamente previsti dall’art. 3, comma 1, Legge n. 431/1998 e, precisamente, quando:
- intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado;
- intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
- quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito, o deve esserne assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
- quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.
In quest’ultimo caso il conduttore ha diritto di prelazione, che consiste nel diritto a essere preferiti rispetto ad altri eventuali, potenziali acquirenti, a parità di condizioni.
La prelazione è prevista dalla lett. g) dell’articolo 3 L. 431/1998 che impone al proprietario, prima di vendere, di comunicare al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere, con l’indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita, e l’invito a esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni.
A differenza di quanto previsto per il locatore, le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione per il conduttore sono molto più agevoli. Egli ha infatti la possibilità di recedere in qualsiasi momento con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.

Avv. Patrizia Cappiello
Via dei Platani 11
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