GENERAL CONTRACTOR un po’ di chiarezza

Un nuovo modo di costruire. Negli ultimi anni dato il continuo proliferare di norme di ogni ordine e grado nel settore delle costruzioni, la gestione di un appalto d’opera edile a partire dall’accordo contrattuale fino al collaudo ed anche oltre, si articola in un processo complesso di adempimenti concatenati che richiedono peculiari e specifiche competenze.
E’ ben noto infatti che sono inevitabilmente coinvolti tecnici (ingegneri, architetti, geometri, geologi, ecc. ) per il progetto, la direzione lavori, il coordinamento della sicurezza, il collaudo, ma anche consulenti legali per la stesura del contratto di appalto o fiscali ai fini dell’ottenimento delle detrazioni fiscali e dei contatti con la Pubblica Amministrazione.
Pertanto i committenti, soprattutto se poco esperti della materia, si imbattono in una serie di problematiche diverse, talvolta di difficile risoluzione.
Per ottimizzare tutti i processi della costruzione o della ristrutturazione è nata la figura del GENERAL CONTRACTOR (o Appaltatore Generale): si tratta di persona fisica o di una società che viene individuata dal committente finale per ottimizzare tutti i processi di costruzione, soprattutto i più complessi, ponendosi quale unico referente e coordinatore dell’intero processo di realizzazione dell’opera poiché affianca alle competenze tradizionali, legate strettamente all’esecuzione dei lavori, anche competenze diverse, multidisciplinari, come possono essere quelle di ambito commerciale o economico-finanziario riducendo, fino quasi ad annullarle le responsabilità del committente.
E’ una figura mutuata dal mondo anglosassone dalla disciplina degli appalti pubblici: la figura del contraente generale, o per meglio dire del General Contractor (GC), è stata introdotta nell’ordinamento nazionale nei primi anni duemila. Il Governo è stato delegato a disegnarne la disciplina con la legge 21 dicembre 2001, n. 443, cd. Legge Obbiettivo, al fine di snellire ed accelerare i tempi di realizzazione delle “opere pubbliche strategiche”: il profilo e le modalità operative del general contractor nei settori pubblici sono stati descritti dal decreto delegato 20 agosto 2002, n. 190. Agli art. 6 e 10 di tale decreto legislativo si sono successivamente aggiunti gli art. del capo II bis del D.Lgs. n. 9 del 2005. L’intera disciplina del GC è infine confluita, nel Codice dei Contratti Pubblici, prima nel corpus del 2006 e poi nel D.Lgs n. 50 del 2016.
La normativa previgente dell’appalto nasceva infatti dalla volontà di tenere nettamente distinte la progettazione dalla realizzazione dell’opera. Soprattutto per opere pubbliche complesse, tuttavia, questo modello comportava numerosi svantaggi: difficoltà di coordinamento, ritardi, maggiori costi, solo per citarne alcuni. Ed è per questo che il Legislatore, ispirandosi ai modelli operativi di altri Paesi, ha introdotto la figura del GC, cioè un realizzatore globale dell’opera, organizzato in modo tale da garantire al committente pubblico la realizzazione del lavoro, occupandosi sia della progettazione che della realizzazione, secondo la formula “chiavi in mano”.
Nell’ambito privato non abbiamo una vera e propria disciplina dedicata; il contraente generale è spesso un costruttore di opere che può realizzare l’opera ad esso affidata rendendo al proprio committente i servizi collaterali (progettazione, acquisizione aree, rapporti con terzi ed indennità agli stessi) necessari alla realizzazione integrante dell’opera.
È evidente, quindi, la rilevanza del ruolo che un soggetto siffatto può assumere nei processi innescati dalla recente introduzione della complessa normativa del Superbonus 110%: i committenti chiedono prima di tutto garanzia, che in una situazione nuova e complessa come questa si può raggiungere solo con un alto grado di organizzazione e coordinamento.
E’ di assoluta importanza la definizione contrattuale chiara di doveri e responsabilità sia del general Contractor che del committente, come anche la suddivisione di ruoli e compiti tra GC, committente e altri attori coinvolti.
VANTAGGI IN BREVE: L’utente avrà il vantaggio di stipulare un unico contratto, pertanto beneficerà anche della semplificazione del numero di fatture da pagare e da gestire nella detrazione fiscale. Il valore aggiunto del general contractor è che ha forti competenze sia progettuali che tecniche, tanto da riuscire a gestire gli aspetti progettuali in totale sinergia con le problematiche di cantiere.
In caso di problematiche, il beneficio che si ha affidandosi a questa figura professionale consiste nell’efficienza nel trovare la soluzione: non ci sarà uno scarico di responsabilità dal progettista, al direttore lavori, all’esecutore; affidandosi ad un unico interlocutore, sarà lui a trovare la soluzione giusta, in quanto rappresenta contemporaneamente una guida tecnica, estetica e legale. Il general contractor, inoltre, è solitamente dotato di una polizza su progettazione, su tutti i lavori eseguiti e su tutte le forniture acquistate, in grado di tutelare il cliente in ogni sfaccettatura della ristrutturazione.
Si apprezzerà la collaborazione anche a ristrutturazione completata, perché il general contractor si occuperà anche della semplificazione della gestione della manutenzione post-ristrutturazione, tra cui quella relativa alla manutenzione degli impianti e alle relative dichiarazioni di conformità.
Alla prossima!

Dott. Teresa Pane
Responsabile Punto Casa Italia
Via dei Platani 11
(Parco Arancia - C.Commerciale Pallotta) Scala C 2^ Piano di Sorrento
Tel.. 0818088460