La terrazza a livello, pur appartenendo ad un singolo condomino, continua ad adempiere alla funzione di copertura, totale o parziale, dell'edificio comune, è questo il motivo per cui la spesa per la sua riparazione si divide per un terzo a carico di colui o coloro che ne hanno la proprietà o l'uso esclusivo, e per due terzi a carico di tutti i condomini le cui proprietà si trovano nei piani sottostanti la terrazza, in proporzione del valore del piano di ciascuno.
La situazione prospettata è specificamente individuata nel Codice Civile all'art. 1126 ma non esiste, per ogni caso che si verifica nella vita, una risposta sempre precisa e puntuale della legge, ne è un esempio la seconda domanda posta: chi è tenuto a pagare i danni causati ai piani inferiori da infiltrazioni da una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo? Rispondere non è facile perché, mancando questa precisa ipotesi fra le fattispecie contemplate dal legislatore, la si deve assimilare a qualcuna simile, pertanto diverse possono essere le soluzioni a seconda che la si consideri disciplinata da una norma o da un'altra, né la giurisprudenza ha portato chiarezza alla questione, infatti i giudici non hanno utilizzato un criterio comune.
Se si ritiene che le spese per riparare i danni rientrano tra le riparazioni a cui fa riferimento l'art. 1126 allora anche queste vanno sostenute per un terzo dal proprietario esclusivo e due terzi dagli altri, come visto in precedenza. Se però si legge l'art. 2053 o il 2051 del Codice si scopre che il proprietario di una costruzione risulta responsabile dei danni provocati da questa così come lo è il custode nei confronti delle cose che utilizza salvo che provi il caso fortuito.
Certamente chi ha la proprietà oppure l'uso esclusivo di una terrazza è l'unico ad utilizzarla ed a conoscerne le condizioni, se ad esempio si aprisse una crepa dovrebbe darne notizia all'amministratore perché i lavori di manutenzione, che vanno ripartiti, vengano effettuati il prima possibile, un ritardo ingiustificato potrebbe certamente generare delle responsabilità. Ancora potrebbe verificarsi il caso in cui l'infiltrazione non derivi da vecchiaia del manto impermeabile bensì da difetti originari di progettazione o esecuzione del terrazzo, conosciuti e tollerati dal proprietario, in quest'ipotesi egli dovrà indubbiamente farsi carico in via esclusiva dei danni.
Pertanto, non esistendo una regola incondizionata, sarà necessario esaminare caso per caso per verificare quale possa essere la disciplina da applicare.
p.Avv. Patrizia Cappiello
