È possibile addivenire alla modifica delle tabelle millesimali?

Al fine di dirimere il quesito prospettato, è necessario far riferimento all'art. 1117 del codice civile, ove vengono elencate, seppur in maniera non tassativa, le parti comuni necessarie, affinché possa costituirsi un condominio: è necessario, innanzitutto, che le stesse siano fruibili e strumentalmente collegate a tutte le componenti del condominio. Se così non fosse, infatti, dovrebbe parlarsi di "condominio parziale" che la giurisprudenza ritiene sussistente tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali nonché funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo meno in tal caso il presupposto per il riconoscimento di una con titolarità necessaria di tutti i condomini (Cassazione, Sez. II, sent. del 24.11.2010, n. 23851). In pratica, qualora in un condominio talune parti comuni non siano fruibili da tutti i suoi componenti, non potrà parlarsi di un condominio nel senso sostanziale del termine, bensì di condominio parziale e come tale, alla luce della richiamata giurisprudenza, si dovrebbe dare, in verità, risposta negativa, dal punto di vista concettuale, all'interrogativo prospettato, poiché le eventuali nuove unità immobiliari – che andrebbero ad annettersi al condominio esistente – avrebbero con quest'ultimo solamente una limitata contitolarità di beni, tale da indurre, sotto il profilo del bilancio condominiale, alla determinazione di un sub-bilancio, di non agevole calcolo, separato dalla Tabella delle Spese Generali, integralmente intesa. Ciò, evidentemente, lo si ribadisce, ricorrerebbe, a livello teorico e dal punto di vista della semplificazione del bilancio. Nello specifico, però, l'interrogativo rappresentato afferisce all'ambito della materia delle tabelle millesimali e, segnatamente, alla possibile integrazione di ulteriori unità immobiliari in sede di modifica delle stesse. La norma prevista "ad hoc" dal nostro ordinamento giuridico è l'art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile ed attraverso il suo tramite viene sancito che: "I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati anche nell'interesse di un solo condomino nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.". La disposizione è oltremodo tassativa relativamente alle ipotesi di modifica delle tabelle millesimali, laddove anche la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire che: "In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, nè i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio.". (Cass., Sez. II, sent. del 10.02.2010, n. 3001). Alla luce della citata giurisprudenza, i giudici di legittimità hanno inteso chiarire che le tabelle possono essere modificate, a titolo esemplificativo, quando: 1) ad esempio, nella redazione delle stesse vi sia stata dimenticanza nell'inserire una unità immobiliare o parte comune nel riparto millesimale; 2) dopo la approvazione delle stesse vi sia stato il perimento di una unità immobiliare o di una o più parti comuni; 3) la approvazione delle stesse vi sia stato un aumento volumetrico della consistenza di una unità immobiliare o di una o più parti comuni; 4) siano state inserite erroneamente unità immobiliari o parti comuni che per struttura appartengano ad un altro condominio. La casistica potrebbe, evidentemente, continuare, ma il punto fermo dettato dalla Suprema Corte di Cassazione si concretizza allorché la revisione venga richiesta quando si presuma la sussistenza di una sperequazione dei diritti dei condomini derivante dalla presenza di erronei criteri di calcolo, oggettivamente valutabili. Venendo al quesito proposto, vista la tassatività delle ipotesi di modifica previste dalla norma oggetto di disamina, l' "annessione" di ulteriori unità immobiliari potrebbe aversi nell'ambito del riparto millesimale solo ed esclusivamente se: a) le nuove unità immobiliari, non costituite in condominio, abbiamo non uno, ma più spazi in comune con il condominio esistente, le cui tabelle siano in fase di modifica; b) le nuove unità immobiliari non costituiscano un condominio parziale, laddove le sue parti comuni siano fruibili solo da una parte dei condomini, precludendone l'uso alla maggioranza di essi. Solo in presenza di tali requisiti può darsi risposta positiva al quesito prospettato.